Oostpoort, het Stadsdeel en De Valreep. Over contracten, machtsmiddelen en overtuiging

Het duiveltje zit in de details maar toch ook weer niet.

De kern van de zaak is dit: een projectontwikkelaar komt al jarenlang de belofte niet na om te bouwen in Oostpoort en nu is in de dorre vlakte een bloeiend burgerinitiatief ontstaan. Eén keuze: probeer je het initiatief zo snel mogelijk weg te krijgen of doe je er alles aan om het te houden.

Hoeveel je jezelf ook verdiept in de materie, de keuze blijft hetzelfde. Iedereen voelt dat, iedereen weet dat. Maar raadsleden en bestuurders doen soms toch alsof dit de keuze niet is. Alsof ze wel voor De Valreep zijn maar het toch willen ontruimen omdat dit  nu eenmaal moet vanwege het contract met OCP, een samenwerkingsverband van Ymere, Stadgenoot en Bouwfonds. Het stadsdeel weigert alleen de stelling te onderbouwen dat geleverd moet worden zodra OCP dat wil. Logisch, want die stelling kan niet onderbouwd worden.

Nogmaals, de details veranderen niets aan de keuze die het stadsdeel en OCP moeten maken. Maar voor wie toch denkt dat het stadsdeel echt geen keuze heeft, zijn hier de details (met een beetje context). Het gaat er, kort gezegd, om (1) dat het contract wel degelijk mogelijkheden laat, (2) dat het stadsdeel ook buiten het contract om genoeg mogelijkheden heeft om met OCP te praten over behoud van De Valreep maar (3) dat het stadsdeel, ondanks de vrome woorden over ‘grote waardering’ juist er alles aan gedaan heeft om De Valreep zo snel mogelijk op te doeken. Het stadsdeel heeft dus nog alle gelegenheid om te handelen naar het motto van Thijs Reuten “Niet kijken naar wat niet kan, maar onderzoeken wat wél mogelijk is” en er eens echt voor te gaan.”

  1. Het contract

Straks de inhoud, eerst de context. Het contract is een erfpachtovereenkomst waarin de uitgifte van de grond is geregeld. De erfpachtovereenkomst is in 2005 gesloten in de badplaats Cannes tijdens een vastgoedcongres. Het waren mooie tijden voor de vastgoedboeren. Ze hadden zich bevrijd van het juk van democratische controle. De woningcorporaties Ymere en Stadgenoot (destijds Het Oosten) waren geprivatiseerd. Ook Bouwfonds, voorheen een sobere en ambtelijke ontwikkelaar voor Nederlandse gemeentes, was geprivatiseerd. De grootste fraudezaak die Nederland ooit gekend heeft – met Bouwfonds als twijfelachtig middelpunt – was nog niet aan het licht gekomen. De bomen groeiden tot in de hemel. De sociaal-democratische wethouder, ook al bevrijd van zijn ideologische veren, vertrouwde erop dat Oostpoort snel tot ontwikkeling zou komen. De grond werd – zonder aanbesteding – voor een vriendenprijsje gegund aan het consortium waarin de geprivatiseerde publieke partijen (Ymere, Stadgenoot, Bouwfonds) samenwerkten, OCP (bedragen beschikbaar op aanvraag). Afspraken waren niet nodig, althans niet van de kant van de overheid. OCP daarentegen nam allerlei bepalingen op. De belangrijkste is dat OCP geen grond hoeft af te nemen maar dat wel mag. Het resultaat is dat OCP het stadsdeel in de tang heeft.

OCP kan gronden braak laten liggen totdat de markt verbeterd. En OCP doet dat ook, al jaren. OCP kan ook weigeren te bouwen tenzij er extra voorzieningen worden getroffen. En OCP doet dat ook. Burgemeester Van der Laan, destijds nog minister voor arme wijken, gaf via het stadsdeel miljoenen extra subsidie aan OCP om alsjeblieft te gaan bouwen. OCP mocht ook de wethouder Verheijhal slopen terwijl die eigenlijk gerenoveerd had moeten worden. OCP kreeg verder – let op – compensatie omdat het MuzyQ niet ontwikkelde. Artikel 21, p. 17, uit de erfpachtovereenkomst:

Ontwikkeling DWI-locatie aan noordzijde van het plangebied Polderweg. Ter plaatse van het DWI-gebouwtje aan de noordzijde van de Polderweg – tussen het politiebureau en de MCO – ontstaat een bebouwingsmogelijkheid die los van de planvoorbereiding door OCP van het westelijk deel in procedure gebracht kan worden. De DWI locatie maakt geen onderdeel uit van het SP Polderweggebied en ook niet van de uitvoeringsovereenkomst. De DWI-locatie is een mogelijkheid om OCP een locatie te bieden voor het invullen van de bouwclaim die ze van het Stadsdeel heeft verkregen vanwege het niet ontwikkelen van het Muziekmakerscentrum door het OCP.

Vertaling: als dank voor het afstaan van de miljoenenstrop van Oostpoort, werd OCP een nieuw, risicovrij project elders in het stadsdeel gegund. Overigens is deze bepaling in het contract – die toch aan de basis ligt van het drama – de raadsleden die onderzoek deden naar het MuzyQ-debacle niet opgevallen. Misschien kwam het door het ‘wensdenken’ dat ze wel bij zichzelf waarnamen.

Het stadsdeel heeft dus een punt: dit is een slecht contract dat nog eens extra rampzalig uitpakte door de bizar slechte afhandeling van de bestuurders en ambtenaren in kwestie. Wethouder Thijs Reuten zit inderdaad met een erfenis in zijn maag van bestuurders die zich in zon van Cannes en de schaduw van de bureaucratie niets aantrokken van het publieke belang. Dat werd mede mogelijk gemaakt door de juridische constructie van het OCP. Om niet zelf verantwoordelijk te zijn, richtten Ymere, Stadgenoot en Bouwfonds een aparte v.o.f. op. OCP bestaat merendeels uit organisaties die bij wet een maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben die door deze constructie wordt ontlopen.

De kleine lettertjes

Maar wat staat er precies in dat contract? Is het stadsdeel dan echt machteloos? We kregen het in handen via een connectie bij het stadsdeel. En, wat blijkt, het contract laat wel degelijk ruimte.

Artikel 19.5:

Ter zake van het Politiegebouw en het Asielgebouw geldt dat deze gebouwen in de huidige staat zullen worden geleverd en vrij van huur en gebruiksrechten. Partijen zullen nadere afspraken maken over het tijdsstip van levering.

Nadere afspraken maken over levering betekent precies dat: er worden nadere afspraken over gemaakt. Het stadsdeel heeft nu echter met OCP afgesproken dat het Dierenasyl het eerst wordt geleverd, nog voordat huizen of voorzieningen in oostelijk Oostpoort worden gebouwd. Dat is een afspraak die het stadsdeel zelf gemaakt heeft en het is goed mogelijk en heel legitiem om een andere afspraak te maken, bijvoorbeeld dat het Dierenasyl niet wordt geleverd voordat daadwerkelijk gebouwd gaat worden. Ook kan het stadsdeel stellen dat OCP het gehele gebied in één keer moet afnemen, zodat het stadsdeel niet voor alle afzonderlijke kavels voorzieningen moet leveren.

Verder wordt aangegeven dat bij een zeer grote vertraging de overeenkomst kan worden aangepast. Dit artikel trad onder meer in werking toen de bouw van het Danshuis niet doorging.

Artikel 30.1:

Indien zich ondanks maximale inspanning van partijen omstandigheden voordoen die tot gevolg hebben dat gehele of gedeeltelijke uitvoering van deze overeenkomst zeer ernstig vertraagd wordt of niet mogelijk is, zullen partijen overleg plegen teneinde, zo mogelijk, te komen tot aanpassing van deze overeenkomst op zodanige wijze dat met inachtneming van de gerechtvaardigde belangen van ieder der partijen een resultaat wordt bereikt dat zo dicht mogelijk aanligt tegen het met deze overeenkomst beoogde resultaat.

We hebben gezien dat het stadsdeel alles in het werk heeft gesteld om OCP tot bouwen te verleiden maar heeft OCP zich “maximaal ingespannen”? Duidelijk is dat in ieder geval Ymere genoeg in kas heeft om te bouwen maar toch leunde de corporatie achterover.

Vast staat dat er “zeer ernstige” vertraging is en dat de partijen dus overleg zouden moeten voeren. Er is dus geen sprake van dat het stadsdeel buiten spel staat, integendeel. Ook past de functie verkoopkantoor niet bij het “beoogde resultaat” (namelijk horeca) en mag toch verondersteld worden dat een burgerinitiatief met brede steun in de buurt en de raad kan gelden als een “gerechtvaardigd belang.” Kortom, er is alle aanleiding en ruimte om overleg te treden, waarbij niet op voorhand geldt dat de ene partij (OCP) de andere partij (het stadsdeel) de wil op kan leggen.

Er is geen enkele basis voor ‘schadeclaims,’ een woord dat in Oost ongeveer dezelfde functie heeft als ‘terrorist’ – iedereen stopt met nadenken en zet het op een rennen. De juristen van het stadsdeel gaan dan ook keer op keer de mist in. Het stadsdeel voerde een rechtszaak met OCP over de kosten van de sanering van de grond en verloor die op pijnlijke en kostbare wijze. Dat is niet verwonderlijk als je het contract leest, want daarin staat dat het stadsdeel verantwoordelijk is voor de sanering. Een rapport van TNO analyseert het falen uitvoerig. Maar het leervermogen bleek beperkt – MuzyQ kostte het stadsdeel vele miljoenen en de wond ettert nog altijd door. Ook bij het Dierenasiel ging het stadsdeel herhaaldelijk in de fout. Het probeerde tevergeefs dwangsommen aan ons op te leggen om ‘bouwactiviteiten’ te stoppen (het opknappen en schoonmaken van het Dierenasyl) en om onze openingsmanifestatie tegen te houden. Allemaal kostbare en pijnlijke zaken. Wie zo hard en zo vaak faalt, zegt natuurlijk al gauw dat iets “niet kan” en weigert vervolgens elke toelichting.

Maar als experts rustig naar de zaak kijken, komen ze tot een heel ander oordeel dat ze wèl kunnen toelichten. Zowel Pesman advocaten als prof. dr. Nozeman (hoogleraar vastgoedontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen) stellen dat er geen reden is dat het stadsdeel nu aan OCP moet leveren. Dat is een politieke keuze, geen contractuele verplichting.

De artikelen in de overeenkomst die met het Dierenasiel te maken hebben bewijzen dus juist niet dat het stadsdeel geen andere keuze heeft dan zo snel mogelijk te leveren aan OCP. Natuurlijk, de koopovereenkomst is gesloten, dus OCP is een partij met “gerechtvaardigde belangen”, maar het stadsdeel is dat ook.

  1. De wederzijdse afhankelijkeheid

Het stadsdeel is dus niet met handen en voeten gebonden maar heeft, juridisch gezien, speelruimte. Maar er speelt nog iets anders. OCP – en de partners die erin verenigd zijn – is partner van het stadsdeel en afhankelijk van het stadsdeel. De woningcorporaties van het OCP, Ymere en Stadgenoot, krijgen miljoenen voor wijkontwikkeling. Het stadsdeel stond ook altijd klaar voor OCP. Het stadsdeel is veel en veel verder gegaan met de ondersteuning van OCP dan volgens de erfpachtovereenkomst noodzakelijk is. Het stadsdeel gaf miljoenen subsidie van het Rijk door om de (markt)woningen in Oostpoort te bouwen, werkte mee aan de sloop van de Wethouder Verheijhal en zet de duurst betaalde ambtenaren in om OCP te bedienen en af te schermen voor bewonersklachten. Het stadsdeel heeft toen OCP niet ging bouwen zelf de tijdelijke ontwikkeling van oostelijk Oostpoort ter hand genomen. De erfpachtovereenkomst maakt beide partijen (het stadsdeel en OCP) verantwoordelijk voor de marketing van het gebied en het stadsdeel gaat dus ook over de invulling hiervan.  En OCP krijgt nog steeds volop geld van het stadsdeel voor de marketing van het gebied – vijftig procent om precies te zijn.

Het stadsstrand is nog wel het meest in het oog springende voorbeeld. Je kan niet zwemmen bij het stadsstrand maar wel zandkastelen bouwen omdat het stadsdeel duizenden kuubs zand heeft laten aanrukken. Het stadsdeel is er ook voor de invulling van het stadsstrand. Het stadsdeel betaalt dus mee aan het maken van een poort van oude fietsen, het stadsdeel beveelt dat die poort weer wegmoet en vervolgens zorgt hetzelfde stadsdeel weer dat de poort wordt teruggebouwd. Het stadsdeel zorgde ook dat er een horecafunctie kwam, dat de horecafunctie verdween. Nu is het stadsdeel op zoek naar een nieuwe – maar dan wat minder luidruchtige – horecafunctie. Verder komt aan het Paradijsplein (direct naast het stadsdeel) een aantal tijdelijke voorzieningen, waaronder een bibliotheek. Kortom, het stadsdeel heeft in de praktijk een hele dikke vinger in de pap. Als het nodig is, past het stadsdeel regelgeving aan voor OCP, betaalt het mee aan de marketing en doet het aan gebiedsontwikkeling.

Natuurlijk is dit Paradijsplein een ideale plek voor het houden van een kantoor en het verkopen van woningen. Het is tijdelijk, ligt op de loop en is in het middelpunt van een gebied dat ontwikkeld wordt als marketing voor Oostpoort. Een paradijselijke plek voor een verkoopkantoor! Toch maken stadsdeel noch OCP aanstalten om op die plek woningen te verkopen en richten ze hun pijlen op het Dierenasyl – een pand dat ze jarenlang hadden genegeerd en dat aan de andere kant van het terrein ligt. Misschien is de locatiekeuze niet zozeer ingegeven door de wil om huizen te verkopen (die worden immers niet binnen afzienbare tijd gebouwd) maar om een dwars burgerinitiatief te ontruimen.

Terug naar de mogelijkheden van het stadsdeel. Het stadsdeel heeft dus niet alleen juridische mogelijkheden maar kan bepaalt ook zelf de ontwikkeling van het gebied. Ook voor de toekomst is OCP afhankelijk van het stadsdeel, mede voor vergunningen en vrijstellingen. Dat geldt voor alle kavels en ook voor het Dierenasyl. Dat Thijs Reuten nu zegt dat OCP het pand “in oude staat” wil herstellen is een tikje misleidend. Inderdaad, de plannen zien er prima uit, maar dat komt omdat na het zogenaamde “herstellen” de sloop begint. OCP gaat er tijdelijk inzitten en hervat dan waarschijnlijk de oorspronkelijke plannen om alles behalve de schil van het gebouw te slopen. Zie de plannen hier.

Gezien de financiële en beleidsmatige steun van het stadsdeel aan de marketing en het Paradijsplein ligt het voor de hand dat het stadsdeel meepraat over de invulling ervan. Een heel simpele boodschap is mogelijk: OCP, wij ontwikkelen graag dat stadsstrand met jullie om het gebied te promoten, maar vestig dan ook daar (en niet een paar honderd meter verderop, bij het Dierenasyl) het verkoopkantoor.

  1. Overtuiging

Bij de laatste vergadering werd ons weer de hartelijke suggestie gedaan om met OCP te gaan praten. Zowel Reuten als raadsleden zeiden “we kunnen nu wel weer alternatieven aandragen met elkaar maar we zijn gehouden aan een contract.” Interessant, want daarmee wordt de suggestie gewekt dat al geprobeerd is naar alternatieven te kijken en dat er wel de wil er wel is.

Allereerst: er is niet geprobeerd De Valreep een steuntje in de rug te geven, integendeel. Een via de Wet Openbaarheid Bestuur opgevraagde documentatie laat zien dat het plan om het Dierenasiel als verkoopkantoor te gebruiken pas na de kraakactie werd gemaakt. Terwijl in de raad werd beweerd dat al voor de kraak plannen zijn gemaakt, blijkt daar niks van. Alle correspondentie is opgevraagd maar die begint pas op 26 augustus 2011. Het was daarbij OCP die voorwaarden stelde, niet het stadsdeel. OCP drong niet aan, maar het stadsdeel. OCP stelde ook in Het Parool, direct na de kraak, dat er de komende jaren nog geen plannen waren voor Oostpoort.

Aan een ondernemer liet OCP weten dat oplevering plaats zou vinden in 2015/2016. Het OCP besloot pas na overleg met het stadsdeel het Dierenasiel te gebruiken voor een verkoopkantoor. Ambtenaren van het stadsdeel zeiden ondertussen tegen ons (voodat we de WOB-documenten hadden) dat ze wel wilden meedenken over alternatieven maar uiteindelijk deden ze dat niet en zeiden ze dat ze “niet wilden bemiddelen” tussen ons en OCP.

De wil van het stadsdeel is er dus niet geweest.

De stadsdeelraad en het bestuur hebben tot nu toe gezegd “sympathie” te hebben en zelfs “groot respect” en “veel waardering”. Er wordt gedaan alsof alles gedaan is om De Valreep te behouden. Het is precies omgekeerd. Er is direct aangifte gedaan, De Valreep is overlopen met inspecties, gesprekken over Oostpoort werden in het geheim gevoerd en er is geen enkele poging ondernomen om te bemiddelen. Nu erkend wordt dat De Valreep voorziet in een behoefte en een bijdrage levert aan Oostpoort, is vraag dus niet of Reuten “nog eens” met OCP kan gaan praten maar of hij dat eindelijk eens – en echt eens – wil gaan doen.

Als de stadsdeel Reuten ruggesteun geeft en een duidelijk mandaat, dan kan het niet anders dan dat OCP serieus naar de mogelijkheden wil kijken. Een ontwikkelaar heeft er uiteindelijk ook niks aan om de buurt tegen zich in het harnas te jagen en het gebied minder aantrekkelijk te maken. De vraag is alleen of het stadsdeel nu met overtuiging een overleg wil aangaan om te kijken naar de mogelijkheden. Hoewel er juridische en andere machtsmiddelen aanwezig zijn (zie boven), zou in principe niet meer dan overtuiging nodig moeten zijn omdat De Valreep, de buurt, het bestuur en ook OCP uiteindelijk belang hebben bij een goede ontwikkeling van Oostpoort.

De kern van de zaak

Wie in bovenstaande stuk de weg kwijt is geraakt, is niet alleen. De juridische situatie is complex, de geschiedenis van Oostpoort is een merkwaardige opeenhoping van dromen en blunders, en de uitspraken van politici en bestuurders zijn vaak in tegenspraak met wat ze feitelijk doen.

Hierboven gingen we in op de juridische aspecten, de gebiedsontwikkeling en de politiek in deelraad. Maar los van alle complexiteit en dynamiek is er nog steeds een keuze: probeer je het initiatief zo snel mogelijk weg te krijgen of doe je er alles aan om het te houden? Het eerste is uitgebreid geprobeerd, misschien is het nu eens tijd om alles te doen om De Valreep te behouden. Dat begint ermee dat het stadsdeel erkent dat het medeverantwoordelijk is voor de ontwikkeling van het gebied dat zich nota bene naast het stadsdeelkantoor bevindt. Het is niet nodig om iets op te offeren voor De Valreep, om OCP te piepelen of OCP te smeken. Het vereist simpelweg dat alle partijen met elkaar kijken wat er mogelijk is. De planningen voor het hele gebied zijn doorlopend aangepast en veranderd, dus nu kan ook ruimte worden geboden aan een initiatief waar veel bewoners van Amsterdam en vooral Amsterdam Oost zich door geinspireerd voelen.

Zoals raadslid Burger van Meerbelangen zei tijdens de druksbezochte commissievergadering van Stadsdeel Oost aller tijden: “Dit draagvlak moet er toe doen.”